2025년부터 강화된 세법에 따라 1가구2주택 제외 주택 기준이 더욱 복잡해졌습니다. 단순히 주택 수만 세는 시대는 끝났고, 이제는 실거주 여부, 주택의 공시가격, 위치, 면적 등 다양한 요소를 모두 따져야 세금을 줄일 수 있습니다.
이 글에서는 1가구2주택 제외 주택의 핵심 조건부터 세금 감면 전략까지 구체적으로 정리해드립니다.
1가구2주택 제외 주택이란?
1가구2주택 제외 주택은 주택 수를 계산할 때 빠져서, 세법상 1주택자로 인정받을 수 있는 주택을 말합니다. 즉, 해당 주택이 제외됨으로써 양도소득세나 취득세 등의 세금이 줄어들 수 있는 것이죠.
2025년 개정안 핵심 기준
- 가구 기준: 주민등록상 함께 거주하는 가족 단위로 주택 수 합산
- 합산 범위: 부모, 형제자매의 주택도 가구 구성원일 경우 포함됨
- 실거주 여부: 실사용 목적이 아니라면 제외 주택으로 보기 어려움
어떤 주택이 제외될 수 있을까?
다음 조건을 충족하는 경우 1가구2주택 제외 주택으로 인정받을 수 있습니다.
저가 주택 기준
- 서울: 공시가격 1억 미만
- 광역시: 3억 이하
- 지방 인구감소지역: 4억 이하
신축·소형 주택
- 전용 85㎡ 이하
- 분양가 6억 이하
- 실거주 조건 충족 시 제외 가능
미분양 주택
미분양 분양권을 매입 후 실거주한 경우에도 1가구2주택 제외 주택으로 인정받을 수 있습니다.
비과세 특례 요건
- 2년 이상 실거주
- 혼인, 상속, 전근, 이사 등 부득이한 사유로 인해 3년(조정지역은 2년) 이내 기존 주택 양도
- 이 조건을 충족하면 양도세 비과세 혜택 가능
취득세율 기준 (2025년)
| 주택가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 이하 | 1% |
| 6억 ~ 9억 이하 | 1~3% |
| 9억 초과 | 3% |
단, 임대주택 등록 또는 지방 저가 주택인 경우 일부 감면 가능
종합부동산세 & 상속세
- 2주택자의 경우 2025년부터 중과세율 폐지, 일반세율 적용
- 3주택 이상은 여전히 최대 5% 세율 적용
- 85㎡ 이하 소형주택을 상속받은 경우 제외 주택 인정 가능
비과세 특례 신청 시 필요한 서류
- 주민등록등본
- 부동산 매매계약서 및 등기부등본
- 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서
- 전출입사실증명서
- 재직증명서 또는 전근명령서
- 임대차계약서, 공과금 납부영수증 등 실거주 증빙
Q&A: 1가구2주택 제외 주택에 관한 궁금증
Q1. 제외 주택은 자동으로 빠지나요?
아니요. 자동 제외되지 않으며, 관련 서류와 실거주 이력 등을 입증해야 합니다.
Q2. 부모님 명의의 지방 소형주택도 해당되나요?
공시가격이 4억 이하이고, 실거주 목적이라면 1가구2주택 제외 주택으로 인정받을 수 있어요. 단, 가구 구성원이 동일한 경우엔 합산됩니다.
Q3. 일시적 2주택자는 무조건 세금 내야 하나요?
부득이한 사유 후 일정 기간 내 기존 주택을 양도하면 비과세 특례를 받을 수 있어요.
정리하며: 절세를 위한 핵심은 ‘제외 주택’ 이해
절세 전략의 핵심은 '1가구2주택 제외 주택' 조건을 정확히 아는 것입니다. 단순히 세금만 줄이려는 접근이 아닌, 실거주 목적을 입증하고 요건을 충족하는 주택을 보유하는 것이 중요해요.
주택 수, 실거주 기간, 지역 요건, 공시가격까지 하나도 빠짐없이 체크하고, 불안하거나 애매한 부분은 반드시 전문가의 상담을 받아보세요.
1가구2주택 제외 주택 기준을 잘 활용한다면, 양도세·취득세뿐 아니라 종부세와 상속세까지 절세할 수 있는 여지가 크게 넓어집니다.
