1가구가 주택을 두 채 이상 보유할 경우, 1가구 2주택 기준에 따라 양도세·종부세 등 다양한 세금이 중과될 수 있습니다.
하지만 모든 경우가 세금 폭탄으로 이어지진 않습니다. 정확한 기준을 이해하면 절세 가능성도 열립니다.
1가구 2주택이란?
1가구 2주택은 세법상 동일 세대(가구)가 국내 주택을 두 채 이상 보유한 상태를 의미합니다. 여기서 말하는 '가구'는 주민등록상 분리가 아닌, 실제 생계를 같이하는 관계를 기준으로 판단합니다.
1가구 2주택 기준 – 포함 대상
- 아파트, 단독, 다가구, 다세대, 연립주택
- 주거용 오피스텔 (건축물대장상 주거용 표기 시)
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권 및 입주권
- 부부 공동명의라도 세대 기준으로 1가구 2주택 판단
- 상속주택 (일정 조건 미충족 시 포함)
주택 수에서 제외되는 사례
- 상속주택 1채: 상속일부터 5년간 일시 제외 가능
- 지방 저가 소형주택: 수도권 외, 공시가 3억 이하 + 전용 60㎡ 이하
- 혼인합가: 혼인 후 5년 이내 한 채 처분 시 제외 가능
- 일시적 2주택: 신규주택 취득 후 기존주택 2~3년 내 처분 시 제외
세대분리와 1가구 2주택 기준 관계
단순 주소 분리만으로는 1가구 2주택 기준에서 벗어날 수 없습니다. 국세청은 세대분리를 했더라도 생계 공유, 소득·지출 통합 여부, 주거 독립성 등을 종합 판단해 동일 세대로 간주할 수 있습니다.
판례 및 해석 사례로 보는 실제 적용
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사례 | 판정 | 설명 |
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서울 아파트 + 지방 공시가 1.5억 소형주택 | 1가구 1주택 간주 | 지방 소형 저가 기준 충족 |
2022년 분양권 + 기존 주택 | 1가구 2주택 | 2021년 이후 분양권은 주택 수 포함 |
부부 각자 1주택 보유 (같은 세대) | 1가구 2주택 | 부부는 동일 세대로 간주 |
실무자가 반드시 확인할 체크리스트
- 분양권·입주권의 취득 시점과 계약일 기준 확인
- 오피스텔은 주거용 여부 확인 (건축물대장 기준)
- 상속주택은 기간 내 처분계획 수립
- 혼인이나 세대분리 시 생계 분리 증빙 확보
절세 전략 요약
일시적 2주택 비과세 요건, 지방 저가 주택 활용, 상속주택 예외 적용 등을 통해 1가구 2주택 기준에서 벗어나 세금 중과를 피할 수 있습니다.
마무리 요약
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1가구 2주택 기준은 단순한 숫자 계산이 아닌, 생계·소득·거주 목적 등 다양한 기준이 복합적으로 적용됩니다. 조세심판원 및 대법원 판례도 이를 뒷받침하며, 현실적 판단이 이루어지고 있습니다.
절세를 원한다면, 지금 자신의 상황이 1가구 2주택 기준에 해당하는지 반드시 전문가와 상담해보세요.